当多数民营房企仍在业绩亏损的泥潭中挣扎时，新城控股（601155.SH）凭借商业板块的强势崛起，交出了一份与众不同的成绩单。2025年年报显示，公司全年实现营业收入530.12亿元，归属于上市公司股东的净利润6.80亿元，整体毛利率提升至27.42%，同比大幅增长7.62个百分点。在房地产开发业务收缩的背景下，商业板块首次成为公司利润的核心支柱——物业出租及管理业务毛利占比从去年同期的47.89%跃升至63%，撑起了公司利润结构的“半壁江山”。
这一转变并非偶然，而是新城控股主动调整战略的结果。2025年，公司合同销售金额为192.7亿元，虽同比有所下滑，但回款率却达到110.41%，回款金额高达212.76亿元。这意味着，公司没有盲目追求规模扩张，而是通过“有回款的销售”确保了现金流的稳健。董事长兼总裁王晓松表示，公司以“深耕厚植、守正创新”为基调，坚守现金流安全底线，聚焦商业与开发双轮驱动，实现了经营基本面的稳健运行。
在商业布局上，新城控股采取了“稳中求进”的策略。2025年，公司仅新增5座吾悦广场，其中4座为轻资产项目。这种“不盲目扩张、聚焦存量深耕”的做法，让公司的商业盘面更加扎实。截至2025年底，新城控股已在全国141个城市布局207座吾悦广场，其中178座已开业在营，出租率稳定在97.86%的高位。高级副总裁潘明忠透露，公司通过精细化运营、优化业态结构、推进“Mall+X”场景创新等措施，进一步巩固了吾悦广场的区域商业核心地位。
商业板块的强劲表现，不仅体现在营收和利润上，更体现在现金流的稳定性上。2025年，新城控股经营性现金流净额为14.25亿元，连续第8年保持正值。商业持续性经营收入与当期利息支出的比值进一步提升至3.94倍，这意味着仅凭租金收入，公司就能覆盖近4倍的利息支出。广发证券在研报中指出，新城控股的资产运营表现突出，盈利主动轮已从开发业务切换至商业运营，长期价值重估空间巨大。
商业板块的崛起，也为新城控股的融资端带来了显著优势。2025年，公司依托吾悦广场的优质资产，新增经营性物业贷及其他融资约125亿元，加权本金平均利率仅为4.93%。同年11月，公司成功发行6.16亿元吾悦广场机构间Reits，创下全国首单消费类机构间Reits和首单A股民营房企机构间Reits的双重纪录。平安证券在研报中认为，新城控股的融资渠道畅通，债务压力持续减轻，“住宅+商业”双轮驱动模式有望为后续发展提供有力保障。
从运营数据来看，吾悦广场的吸引力正在不断增强。2025年，吾悦广场客流总量达20亿人次，同比增长13.31%；会员人数突破5497万人，同比增长25.82%。这种线上线下联动的用户沉淀，为商业价值的深度挖掘奠定了基础。穆迪在报告中指出，经常性收入的增长对房企的盈利稳定性和财务韧性至关重要，而新城控股正是这一趋势的受益者。
回顾新城控股的发展历程，“住宅+商业”双轮驱动一直是核心战略。但在行业周期切换的当下，两个轮子的角色正在发生变化：开发业务成为“稳”的底盘，商业板块则成为“进”的引擎。2026年，公司计划实现商业运营总收入145亿元，新开业吾悦广场5座。虽然增速看似平稳，但考虑到公司已基本完成全国化布局，未来的增长将更多来自存量资产的运营提效和资产证券化的价值释放。
王晓松表示，2025年新城控股守住了安全底线，稳住了经营基本盘，商业成为核心压舱石，开发转型初见成效。2026年，公司将继续坚守“骆驼精神”，以现金流为核心、以商业为基、以建管破局，严控风险、提质增效，全力以赴保障经营安全、兑现股东长期回报。
