闽系房企建发股份，在房地产市场中持续展现其激进姿态。近日，厦门2025年第二场土拍落下帷幕，四宗宅地全部顺利成交，总成交金额高达88.3亿元。在这场土拍盛宴中，建发股份再次成为焦点，其旗下建发房产与联发集团分别斩获枋湖与前埔地块，合计斥资约33.48亿元。
今年以来，建发在土地市场上的表现愈发抢眼。年初北京海淀朱房地块的激烈争夺中，建发以90.4亿元的高价夺得一地，溢价率高达25.04%，楼面成本价逼近每平米9.5万元。此后，建发更是频频现身各大城市的土拍现场，短短数日内，在成都、杭州、重庆等地接连创造“地王”纪录，成功跻身百强房企拿地榜前列。
然而，建发的激进拿地策略并未带来预期的丰厚回报。自2021年以来，建发对存货计提的减值不断增加，四年间减值规模累计达到159亿元，占计提资产减值准备的比例高达76.32%。这一数字背后，是建发在高溢价地块上的频繁出手，以及随后面临的利润压力。
尽管建发在财报业绩会上表示，不存在所谓的“地王”项目，强调地段的稀缺性和项目的盈利潜力，但现实却并非如此。CRIC分析指出，重点城市宅地项目的开盘率普遍较低，盈利确定性成为行业共识。而建发在土地投资上，似乎还停留在上一个周期，继续奉行“高周转、快增长”的模式，追求规模扩张。
建发的激进策略，与其前董事长郑永达时期的扩张模式密不可分。自2020年郑永达出任董事长以来，建发营收从4300亿元跃升至7600亿元。然而，2024年下半年，随着郑永达改任副董事长，建发的扩张步伐虽然有所收敛，但遗留问题并未得到根本解决。在2024年“926”新政后，建发再次乐观起来，定下了2025年冲刺1500亿元销售额的目标。
在规模与利润的抉择中，建发显然更倾向于前者。2024年中期业绩会上，建发房产“增收不增利”的现状备受关注。时任总裁林伟国坦言，拿地预期利润率为8%左右，但实际销售利润低于预期。过去四年间，建发房地产业务利润率从11.57%下滑至5.51%，净利润率更是从8.07%跌至3.01%。
盈利能力弱化的背后，除了大规模存货计提减值外，联发集团的亏损也是重要原因之一。过去四年，联发集团归母净利润合计亏损多达36.3亿元。而建发整体计提资产减值准备总额高达208.4亿元，其中存货计提跌价准备占比超过七成，导致归母净利润减少多达91.97亿元。
建发在对外投资上也遭遇了挫折。2023年6月，建发以62.86亿元收购红星美凯龙约29.95%的股权，这笔交易虽然短期内为建发创造了约95.22亿元的归母重组收益，但长期来看却成为了一个雷点。红星美凯龙的股价持续下跌，加上其亏损现状和资金减值，导致建发“流血不止”。2024年，建发家居商场运营业务收入虽然达到77.76亿元，但利润却亏损多达36.9亿元。
红星美凯龙的财务数据更是暴露出建发在尽调流程上的重大漏洞。财政部对红星美凯龙原董事长的行政处罚显示，该公司所属两家子公司旗下房产资产计入错误会计项目，导致多项财务数据出现重大错误。这些事实都说明，建发在对外投资上同样存在严重问题。
建发的供应链运营业务虽然拥有长期稳定的现金流，但核心问题是缺乏盈利。相比之下，房地产业务被视为“第二条腿”，过去为公司贡献的利润和净利润远高于供应链运营业务。然而，随着房地产市场下行周期的到来，建发房地产业务的利润也在不断缩水。在这种情况下，建发急需寻找新的利润增长点来弥补主营业务。
在这种情况下，建发匆忙之中踩中了红星美凯龙这个雷。这不仅暴露了建发在投拓能力上的不足，也反映出其在尽调流程上的重大漏洞。面对激烈的市场竞争和不断变化的市场环境，建发需要重新审视其经营策略和投资决策流程，以确保未来的稳健发展。
